한국 아파트 싹다 물갈이 된다, 집값 내년부터 무서울 겁니다 (송희구 작가 풀버전)

더 급등을 하지는 않을 것 같고 그냥

정말 천천히 우상향을 하지 않을까?

그런데 만약에 천천히 우상향을 하는데

외곽까지 막 그 불길이 번진다

그러면은 하락장을 대비해야 됩니다.

근데 하락장 대비가 뭐냐면

유주택자분들 같은 경우에는 하락장

때는 무조건 쳐야 돼요. 15억짜리를

팔고 17억짜리로 간다. 이렇게 되면

그냥 세금 낭비예요. 사실 그냥 옆

동네로 살짝 점프하는 거거든요.

그거는 별로 의미가 없어요. 어,

상승장 때 확실히 빨리 올라가려면

내가 가진 것보다는 가야 됩니다.

>> 김부장 이야기로 히트를 친 많은

분들이 김부장 이야기하면 지금 하고

있는 소지섭 나오는 소지섭님 나오는

소관지라고 하나요? 그 김부장 말고

이전에 서울 자가에 사는 김부장

이야기

>> 이제 그리고 이번에 또 종합 배슬로

1위 나의 첫 번째 부동산 교과서

제가 손유구 작가님 좀 친분이

있잖아요. 친분이 좀 있는데 요즘

드는 생각은 종합을 1위가 이렇게

쉬운 것인가? [웃음] 내 집에서

종합 S리가 종종 나타날 때마다

당황스러울 때가 있어요. 왜냐면 종합

S을 리라는게 참 대단히 어려운

>> 지금이 순간 대한민국에서 가장

살아맞는 책이라는 거잖아요.요 자세한

이야기 하기 전에 뭐 가볍게 그래도

종합회스를 일 하셨는데 독자분들에게

인사 말씀 한번만 하고 갈까요? 어,

제가 부동산 투자를 하고 그리고

지금도 문화 센터에서 많은 분들을

만나면서 진짜 초보분들이 궁금해하시는

것들이 포인트들이 몇 개가 있는데

그게 잘 설명이 돼 있는 책이 사실

시중에 없었어요. 그래서 그 궁금한

곳들을 이렇게 집어들이고자 한 2년

전부터 쓰기 시작했습니다. 그래서

천천히 천천히 천천히 모아서 그

세월이 지나도 뭐정책이 변하거나 뭔가

변하면은 쓸모없는 책들이 있는데 그게

아니라 약간 정석 같은 그런 느낌으로

섰습니다.

>> 제가 뭐 소용 약간의 친해수가 아니라

여러분이이 책 꼭 보시는 거는 전

필독서라고 생각해.

>> 어

>> 대한민국이 사는 사람이라면 대한민국

아닌 분이라면 안 봐도 될 거 같아.

이건 대한민국 부동산 얘기니까. 아

왜냐하면 저도 뭐 제테크 책 많이

받고 부동산 책도 좀 봤는데 사실

처음부터 끝까지 본 책 그렇게 많지

않거든요. 너무 어려워. 맞아. 좋은

내용들이 많지. 콘텐츠도 시승 있는

것도 많은데 너무 어려운데. 왜냐면

부동산 자체가 쉬운 과목은

아니잖아요.

>> 맞아.

>> 근데 이제 저금 손희 작가님 전에

책들 김부장 이야기랑 또 하나

뭐였죠? 나이 돈 많은

>> 고등학교 친구.

>> 고등학교 친구 그 책 보고 하면서

느꼈던 거는 와이 친구는 실력이 장난

아니다. 너무 잘 써 글을. 그래서

글 너무 잘 써서 끝까지 이렇게 만든

힘이 있어요. 재밌어요. 진짜 그래서

여러분들도 아마 부동산 특히

대한민국에서는 아파트 한체 가지고

싶은게 모두의 한의자 영혼 같은

거잖아요. 그래서요 책을 본다면

여러분이 부동산에 대해서 진짜 많은

관심과 부동산을 더 자세히 알게 되지

않을까? 그래서 제 와이프랑도 지금

결혼 생활하고 지금 저희가 한 주에

한 번씩 같이 책을 보려고 하거든요.

>> 너무 좋다.

>> 그래서요 책 지금 같이 보고 있는데

제 와이프도 너무 재밌다고. 어,

>> 소구 작가님 팬이라고 꼭 전해 달라고

하더라고. 이따 자세한 이야기하도록

하고요. 부동산 시장부터 진단하면

6월 다섯째 주 하성 동탄구가

2.27%로 전국 최고 상승률

찍었더라고요. 강명, 구리, 수원,

용인까지 수도권이 들썩이고 있는데

지금 부동산 시장 한마디로 진단해

주신다면 심리와 거래량처에 어떻게

보시나요?

>> 지금 일단 매물이 없습니다. 예,

매물이 없고 그리고 호가가 너무

비싸요. 네. 지금이 상태가 계속

유지되고 있어서 어 매수하시는

분들에게는 정말 힘든 시기가 될

거거든요. 예. 그래서이 시기를 좀

지나가 될 필요가 있다고 보고 그리고

제가 늘 강조드리지만 포가가 너무

비싼 걸 따라가면 안 된다. 항상

이건데 동탄이 많이 올랐던 이유는 뭐

성과급 이슈는 그냥 그거는 부수적인

어떤 소재일뿐 사실 메인 주제는

상급지가 이미 더 많이 올랐기 때문에

그걸 그냥 따라붙는 현상이었었습니다.

예. 그래서 이게 메인이고 그다음에

성과급이 약간 더 붉기를 좀 더

번지게 했죠. 네. 이런 상황이어서

동탄이 상승 회리를 했다고 봅니다.

>> 그럼 동탄은 앞으로 더 안 가는

거예요? 아, 동탄은 제가 봤을 때

공급이 되게 많았어요. 이동탄이

아직도 입주 다 안 끝났고 또 수원에

있는 매교역 쪽에도 공급이 되게

많았거든요. 여기도 공급이 안

끝났습니다. 그래서 여기 공급이 거의

다 끝나가기 때문에 이렇게 된다면은

2동탄이 움직이고 그다음에 1동탄이

움직인다고 보고 있는데 이미 이동탄은

많이 올라왔고 지금 1동탄이

들썩들썩이고 있습니다. 자, 서울은

또 강남 서초보다 성북, 강서 강북등

비강남이 더 강하게 어울랐는데 상승의

주도권이 중적과 외곽으로 넘어간이

흐름은 어떻게 봐야 되고 어디까지

번진다고 봐야 되는 거죠? 지금

노원구까지 가고 있고요. 원래 흐름이

비싼게 먼저 오르고 그다음 따라가고

너무 붙었다 싶으면 또 올라가고 또

따라붙고 이런 현상이 원래 자연적인

현상인데 최근에 그 작년만 해도

상급지 위주로 되게 많이 올랐어요.

그래서

>> 상급지가 조금 쉬어가는 타이밍이고

그리고 확실히 가성비로 보이는 그

강북 쪽이 그다음 따라붙고 있는 그런

자연스러운 현상입니다. 자연스러운

현상. 그럼요 책에서 제가 책 보다가

요즘에 들고 싶었던게 서울과 경기

핵심 지역의 아파트 가격 상승은

자연스러운 현상이다. 반면 전국

곳곳의 아파트 값이 동시 다발적으로

상승하기 시작한다면 시장 가열과 거품

신호로 해석된다는 코멘트가 있어서

그러면 지금은 이제 그런 구간은 아닌

거예요? 아직 아

>> 아직은 아니에요.

>> 예. 아직은 아닌게 더 경기도

외곽쪽.

>> 더 외곽.

>> 예. 더 외곽. 그리고 지금 경기도

외곽쪽까진 가진 않았거든요. 경기도

중심부만 오르고 있고 외곽쪽은 가지

않았고 그리고 또 광역시가 생각보다

그렇게 좋은 흐름을 보이고 못해요.

수도권 대비. 광역시에서 중요한

곳들은 그래도 어느 정도 상승을

꾸준히 해왔는데 광역시에서 약간

벗어나는 그 지역들은 거의 움직이지

않고 있습니다. 그런데이 광역시에

있는 구축 단지들까지 막 들썩이고

그리고 경기도 외곽 지역들 끝에 있는

곳들까지 들썩인다면 그때는 주의하셔야

돼요.

>> 지금 이제 글로 가고 있는 과정인

거군요.

>> 과정 중에 있어요. 아직은 안 갔는데

지금 점점점 가고 있죠.

>> 그게 시기로 친다면 언제쯤 갈까요?

이게 지금 최근에 동탄하고 구리가

묶였잖아요. 근데 이게 더 예,

토제로 이게 더 넓어져서 딴데 계속

다 묶다 보면은 그 불길이 점점점

외곽으로 번지거든요. 네. 그렇게

되면은 그때는 또 전국 상승장이

2021년처럼 올 수 있어요. 네.

이때는 되게 주의해야 됩니다.

>> 그때 오 주의

>> 예. 그래서 진짜 주의해야 될 거를

되게 쉽게 하는 방법이 있는데

2023년 1월부터 지금까지 거의

오은게 없다 그러면은 그런게 오르기

시작한다 그러면은 주의하셔야 됩니다.

>> 유체에서도 그런 그래 그랩 하나

했었던 거 같아요.

>> 이렇게 안 오르는 거는 사면 안

된다.

>> 예. 이렇게 심정지된 거 있잖아요.

그거는 사면 안 됩니다.

>> 근데 막 그게 오르기 시작하면 그게

거의 끝물이라고 봐야 된다.

>> 맞습니다. 예. 조금 말씀하신 동탄

기흥 구리가 조정 대상 지역 투기

가지구 토지 거래 허가 구역 3중

규제로 묶였는데 반도체 머니가 물린이

지역들 규제로 그럼 집값이 잡힐까요?

쉽진 않을 거라고 봐요. 왜냐면

동탄하고 구리 기응은 사실은

출퇴근하고 넘게 좋습니다. 구리 같은

경우 8호선 타고 잠실까지 뭐 한

15분이면 가거든요.

>> 그리고 또 동탄 같은 경우에도 워낙

그 주변이 동탄하고 서울하고 접근성이

그렇게 좋다고 볼 순 없지만 그

동탄의 삼성도 있고 또 조금만

2천으로 가면 하이닉스도 있고 너무

좋은 일자리들 많기 때문에 그리고

그분들은 전세 끼고 사는 수요가

아니라 어차피 실거주의기 때문에

사실은 토제로 묶여도 별로 영향은

없다고 볼 수 있습니다.

>> 음. 자, 그리고 또 규제 지역 옆에

남양주 다산이 다섯 대만에 호가가

이러고 놀랐다고 하더라고요. 이런

풍성 효과는 규제 부작용인가요?

얘기는 수순일까요?

>> 둘 다라고 볼 수 있어요. 예. 둘

다라고 볼 수 있는데 어 원래는

다산을 보시던 분들이 그 안양하고

동탄하고 막 같이 비교했거든요.

그래도 동탄 주변에 일자리가 많으니까

동탄으로 하자라고 했는데 동탄이 묶여

버리니까 그 수요가 다산으로가 버린

거죠. 예. 그래서 다산이 지금 풍선

효과의 어떤 혜택을 보고 있죠.

그래서 지금 그렇게 풍선 효과 혜택을

보고 있는 곳이 다산쪽 그다음에 안양

쪽 그리고 고양시 일부 지역들이

서울에 인접한 고양시 일부 지역들

그리고 서울에 인접한 김포 지역들네

이쪽이 지금 수혜를 보고 있습니다.

>> 근데 지금 동탄이라든 기흥이라든가

굴이라든가 서울에서도 이제 어떻게

보면 상 최체 상급지를 제외한 좀

반대편에 있는 지역대 집값이 좀

오르고 있잖아요.

>> 맞아요.

>> 최상급지는 어떻게 보면 집값이 지금

멈춰 있거나 보합이고 그럼 여기가

계속 오르면 최상급지나 중상급지가

올라가는 거예요. 어떻게 되는 거야?

>> 이렇게 되면은 만약에 예를 들어서

동탄이 갑자기 분당이나 아니면은

위래랑 시세가 막 업비슷해진다

그러면은 어 이러면은 위래가

가성비인데 어 이러면은 뭐 강동구가

가성비인데 이렇게 생각할 수 있게

되거든요. 이렇게 되면은 수요가 또

그쪽으로 가게 돼요. 그러면은 예를

들어서 동탄 84제곱이 15억이라고

했을 때 뭐 영등포나 강동구나이

84제곱 15억짜리가 되게 많거든요.

그래서 어 그러면은 이게 더 가성비

아니하면서 수요가 그쪽으로 옮겨가게

됩니다. 그래서 또 밑에 급지가 살짝

더 상급지를 밀어 올리는 그런 현상이

발생하게 되죠.

>> 요즘에 판교도 집값이 오르고 있네.

제 친한 친구가 판교 40평대를 한

달 전에 몇 달 전 30억에

샀거든요. 근데 한 달 만에 3억이

올랐다고 하더라고요. 진짜예요? 그런

분위기가 있어요?

>> 어. 어. 근데 그분이 되게 잘 사신

거 같아요. 왜냐면 거기 판교 그

정도 금액되면은 보들마을이나 백현

마을인데

>> 어, 맞아요.

>> 예. 여기는 그냥 뭐 너무 좋은

곳입니다. 너무 좋은 곳이고 동탄,

광교, 요기 사시는 분들이 그다음

갈아타기로 보는 곳이 판교 쪽이에요.

>> 그래서 오르는 분이

>> 맞아요. 그래서 동탄이랑 광교를

매도하신 분들이 판교로 가게 됩니다.

그러다 보니까 거기는 뭐 웬만한 잠실

수준이죠, 사실은.

>> 자, 매매와 전세 그럼 월세이 세

시장이 모두 동시에 오르는 트리프

강세 상황인데 이런 시장 어떻게

보시고 이게 과거와 뭐가 좀 다른

걸까요? 이렇게 셋다 오르 시장은 잘

없었어요. 왜냐면 월세랑 전세는 항상

경쟁 관계였기 때문에 전세가 너무

비싸 버리면 어 월세로 옮겨가고 뭐

뭐 요런 균형이 있었는데 지금은 아예

매물 자체가 없다 보니까 전세가 없다

보니까 월세로 가고 월세가 없다

보니까 매매로 가고 뭐 이렇게

서로서로 그냥 막 밀어올리는 이런

현상이 벌어지고 있는데 이거는 사실은

어떻게 보면 규제의 역설이라고 볼 수

있죠. 지방 수요는 확실히

차단했거든요. 지방에서 갭 투자하는

수요는. 그런데 실거주를 해야만

되니까 기존에 있던 전세입자들은 다

나가야 되고 월세입자들 다 나가야

되고 실거주자들이 계속 들어오게 되는

겁니다. 그래서이 도시 전체가 점점

전월세는 없어지는 현상이 발생하는

거죠.

>> 야 이게 참 그 아이러니아 지방

갭투자는 어쨌든 막았다는 거잖아요.

>> 근데 그 막은게 서울 전국 단위의

이제 토재 때문인 거잖아요.

>> 그렇죠.

>> 근데 그것 때문에 이제 있는 사람들이

나가야 되는

>> 맞아요. 아이러니한 현상이 벌어진

거죠. 그래서 월세도 매우 지금

비싸지고 있고 월세가 비싸니까 1월

반에 그냥 매수해 버리자. 이렇게

되는 거죠.

>> 자, 대출 규제 토대도 그러면 시장이

규제 내성을 갖게 된 건가요?

>> 이게 사실은 2020, 2019년,

2020년 이때 규제보다 좀 약해요.

그때는 막 거의 전국이 다

터져였거든요. 예. 근데 지금은 일부

지역만 토지고 그리고 대출 규제도

그때 당시에는 15억 이상은 아예

대출이 안 됐어요. 근데 지금은

그래도 15억 이상 뭐 4억씩 해

주고 있기 때문에 규제가 그때보다는

강하진 않습니다. 근데 만약에

그때처럼 또 더 강하게 들어와

버린다면 사람들은 좀 더 조급함을

느끼면서 더 매수를 할 수밖에

없거든요. 근데 이렇게 매수하게

되면은 또 2021년처럼 전국 불장이

되면은 하락장이 바로 딱 기다리고

있죠. 2021년 연말부터 시작된

하락장 딱 바로 직전에 제가 여러분

집을 샀어. [웃음]

2021년 11월

>> 제가 그 단지 최고점을 찍었어요.

하지만 어쨌든 다행히 많이 그래도

반등은 해서 자 그리고 또 문재인

정부 때는 저금리 유동성 기반의 투자

수요였다면 지금은 실거주 수요가

시장을 떠바친다는 분석인는데이 차이가

왜 중요한 걸까요? 어, 근데 그때

당시에도 사실은 다주택자 규대가

심했기 때문에 실거주 수요가 되게

빡빡했어요. [웃음] 근데 이번에도

실거주 수요가 되게 많습니다. 예.

거의 뭐 전세 끼고 사람은 잘 없다고

보시면 돼요. 예. 그리고 또 실거주

수요가 더 많아진게 아까

말씀드렸다시피 월세가 너무 비싸서

예. 그 이유가 더 큽니다. 그때

당시에는 월세가 그렇게 비싸진

않았거든요. 근데 지금은 월세가 너무

비싸다 보니까 어, 이렇게 더 실거주

수요 장세를 더 만들게 된 거죠.

그리고 사실은 유동성도 많이

풀렸어요. 뭐 기업에서 푸는 유동성도

있고 또 정부에서 푸는 유동성도 있고

예. 그러다 보니까 유동성이 좀 더

많아진게 부동산 시장으로 많이

흘러들어왔고 또 하나는 주식 시장의

붐. 주식 시장으로 주식으로 돈 버신

분들이 어 지금 집 안 사면 못

사겠는데. 근데 이런 수요가 넘어오고

있죠. 그래서 실거주와 그리고

유동성이 결합된 그런 시장입니다.요

>> 책에서도 나오는 이야기이긴 한데

유동성이 풀리면 그다음에 인플루시

되면 직값은 왜 오르는 건지 모르신

분도 있어서 한번 가볍게 설명해

준다면

>> 우리 김밥이

>> 김밥

>> 옛날 김밥 청구 하 김밥

1,000원에 먹던 시절 있었는데

>> 그 1,000원에 먹던게 요즘은 기본

5,000원이잖아요.

>> 그러니까요. 뭐 진짜 싸도 3

3,000도 차로 안 보이는 거

아니야.

>> 아, 잘 안 보여. 근데 그게 김밥이

맛있어져서 재료가 좋아져서

>> 올랐느냐는 아닌 거 같아죠. 아니죠.

그냥 물가가 올라서 오른 거죠.

인건비 임대 아니에 재료비

>> 맞아요. 맞아요. 그래서 우리가

아파트를 짓는데도 콘크리트 비용,

물류 비용, 또 자재 비용, 인건

비용, 뭐 교통비 이런 것들이 다

올랐기 때문에 분양가는 비싸질 수밖에

없거든요. 지금 분양가 보면 되게

비싸요. 근데 그게 건설사들이

압덕이라서 비싼게 아니라 그냥 물가

자체가 올라서 비싼 거고 그렇게

분양가가 올라버리면은 기축 아파트에도

그게 그대로 적용이 됩니다. 그래서

물가 상승이 이렇게 좀 무서운 건데

사실 우리가 음식값이 맨날 한

8,000원 하던 김치찌개가 갑자기

만 원이 됐다 그러면은 아

2,000원 올랐네 하다가 적응을 해

버리거든요. 근데 집값은 어 8억

하던게 10억이 됐다 그러면은 되게

좀 포모가 올 수 있어요.

>> 포모 오죠.

>> 예. 같은 20%지만. 네. 그래서

인플레이션이라는게 사실은 상당히

어떻게 보면 무서운 거죠. 그러면

직값이 우상향이란 말이 있잖아요.

어느 지역까지는 앞으로도 계속 그게

지속된다고 보세요.

>> 광역시 핵심 지역들. 그 왜냐면은

광역시 내에서도 양극화가 생길 수밖에

없죠.

>> 그죠? 안 다 모여들겠죠?

>> 맞아요. 예. 그래서 광역시에서도

외곽에 있는 구축 아파트들은 힘을 못

씁니다. 그래서 제가 항상 지방을 볼

때 말씀드리는게 반드시 신축을 봐야

된다라고 말씀드리고 그리고 또 하나는

만약에 구축을 볼 거면 학군이라도

좋아야 된다. 네. 지방은요 공식이

반드시 딱 맞춰 줘야 되고 그리고

수도권에서는 저 남쪽으로는 동탄이

마진노선이라고 보거든요. 그래서 동탄

쪽 그리고 동쪽으로는 하남 미사 쪽

다산 쪽 뭐 요렇게는요 안으로는

들어와야지 어느 정도 평균 물가

상승을 따라갈 수 있다고

>> 봐음 그중에서 책에서 보면 부동산

입지를 결정한 요건 세 가지가 교통과

학군지학 급지예요. 학군지는 뭐 많은

분들이 다 아실테니까 굳이 설명 안

해도 될 것 같고. 교통 같은 경우는

이거 어떤 걸 좀 봐야 되거? 우리

집 앞에 뭐 지하체 생기고 지하체까지

뭐 1분 거리고 그럼 좋은게

아니라면서요. 더 중요한게 있다면서.

맞아요.이 지하철 역과의 거리도

중요하지만 그 지하철 역이 어디

있는지가 더 중요해요. 지하철이 뭐

저기 산골 구석에 있다 그러면은 좋은

역세권이 아닙니다. 그래서 지하철이

어떤 노선이고 그 노선은 어디를 한

번에 갈 수 있고 빠르게 갈 수

있고이 역이 되게 중요한데 그래서

지하철 연장 같은 것도 잘 보실 때

너무 멀다 그러면은 이게 지하철 연장

효과가 없습니다. 그리고 새로 생기는

지하철 역이 만약에 지선이라서 삥

돌아간다 이래도 사실 역세권에 의미가

없어요.

>> 예. 그래서 잘 보시면 역세권인데도

집값이 싼 것들이 많거든요. 그런

것들은 그 역세권의 어떤 힘이 없는

거죠네.

>> 특히 지하철이 어느 업무 지구들을

가까이 가야 되는 거야?

>> 보통 우리가 알고 있는 4대문 그리고

여의도 그다음에 강남요 세 개가 가장

중요하죠.이 이 세계와의 접근성이

되게 중요하고 그리고 지하철도 예를

들어서 GTX 같은 경우 되게 멀리서

빠르게 갈 수 있거든요.

>> 그래서 강남까지 뭐 20분

>> 맞아요. 예. 그런데 마포에서 강남

갈 때 사실 한 40분 걸려요.

그런데 마포가 나쁜 곳이냐?

아닙니다. 왜냐면은 절대 거리라는

요건이 또 있어요.이

>> 책에서 물리적 거리라 나오더라고.

>> 맞아요. 예. 그래서이 물리적 거리가

너무 멀어버리면 GTX로 아무리 빨리

갈 수 있어도 입지 가치가 올라가진

않습니다. 그

>> 입지 결정 요속에서 세 가지가 교통

각군제 급진인데 여기서 급지는 어떤

의미예요?

>> 급지는 사람들의 마음속에 있는

머릿속에 있는네 그런 어떤 급지네

>> 그런 거죠. 뭐 연예인으로 따지면

누가 잘생기고 뭐 뭐 뭐 비율이 좋고

뭐 뭐 이렇게 볼 수 있잖아요.

그것처럼 사실은 뭐 반포나 앞부정이나

청담이나 입지가 거의 같습니다.

그런데 앞부정이 더 상급질라고 여겨져

있죠. 왜냐면 원래 아,

>> 입지 가치가 거의 비슷해요.

>> 거의 비슷해요. 예, 거의

비슷합니다. 오히려 반포가 입지

가치는 더 좋을 수 있어요.

앞부정보다.

>> 근데 악부정이 우리가 생각했때

탑티어인데.

>> 그렇죠. 더 탑티어죠.

>> 왜?

>> 왜냐하면 원래 거기는 약간 찐부자들이

많이 살았어요. 원래 찐부자들이

옛날부터 살았기 때문에 약간

올드머니, 예. 올드머니 그런

이미지고 어, 반포는 약간 뉴머니.

>> 그런 이미지라서 앞구정이 조금 더 뭐

전통 있는 부자들 이런 이미지가 딱

박혀 있죠. 말씀을 드렸을 때

급지라는 거에 그곳에 어떤 소득가

어떤 사람들이 살고 있는지가

중요하다는 거예요.

>> 맞아요. 그게 되게 중요합니다. 사실

반포랑 앞구정 비교해 보면 반포가

입지가 더 좋은게 한강 공원이 되게

잘 돼 있어요. 반포 쪽은.

>> 어, 그죠. 그런데 앞구정 한강공원이

없습니다. 없어요. 그냥 도로밖에

없어요. 그래서 그런 공원이라든지 또

어떤 도로 접근성이라든지 뭐 이런

것들을 다 따지면은 반포가 훨씬 더

입지 가치가 좋지만 앞부정은 옛날부터

뭔가 좀 찐부자들이 많이 살았기

때문에 더 높은 급지다라고 그렇게

인식되어 있죠.

>> 거기서 형성된 커뮤니티라든가 거기서

형성된 뭐 자녀들이 학교라든가 이런

것들 그게 다 반영된게 급지다.

>> 급지. 급지. 그리고 지금 주식 시장

얘기해 주셔서 주식 시장 하과 반도체

성가금으로 이제 시중의 유동성이

넘치는데 이제 반도체 성가금으로 뭐

동탄이나 뭐 그 지역이 옳은 건

우리가 뉴스로 다 봤는데 주식에 쏠린

자금이 부동산으로 이제 유입되는게

대군이 있다고 하는데 앞으로 더

쏠린다고 한마디로 여기서 또 돈을

버신 분들이 결국 뭘 하겠냐? 집을

살 것이다. 뭐 이런 얘기 하잖아요.

>> 요런 걸로 인해서 집값이 한번 더

들썩일 확률 지금 어떻게 보시나요?

지금 진행되고 있다고 보고 있어요.

그리고 집이 있으신 분들이 주식으로

돈 벌면은 또 갈아타기를 하고요.

그리고 또 집이 없으신 분들은

주식으로 돈을 모아 가지고 좀 더

내집 마련을 하고 이런 현상이

반복되고 있는데 주식 시장이 어쨌든

더 강해지면 강해질수록 이런 현상은

벌어질 수밖에 없다고 봐요. 왜냐면은

사람들이 제테크를 할 때 사실 주식이

메인 제테크 수단이거든요. 근데 이게

갑자기 성과가 좋다 그러면은 이때는

뭔가 할 수 있는 거죠. 그게 바로

매집 마련이 되겠습니다. 자. 그런

걸 다 반영했을 때 올해 하반기랑

내년 수도권 부동산 매매나 전세

시작지가 예측해 주신다면요?

>> 지금과 같은 분위기가 이어질 거라고

봐요. 지금과 같은 분위기가 이어질

거고 매물은 별로 없고 호가는 비싼

상황. 네. 이런 추세는 이어질 거고

그리고 어 만약에 다산하고 안양 쪽

막 이쪽이 더 뜨거진다면은 추가

규제가 들어갈 수도 있다 봅니다.

그리고 대출 기대가 추가로 들어갈 수

있다고 보고 있어요. 그 지금 뭐 아

6억 4억 2억 이렇게 돼 있는데 뭐

4억 1억 0원 0 뭐 이렇게 좀

어떻게든 좀 유동성을 줄이려고 하는

행동이 나오지 않을까 보고 있습니다.

>> 집값이 뭐 가파르게 폭등하고 이런 건

아니고 좀 더 오른다고 보시는

건가요?

>> 예. 왜냐면은 이미 가파르게 너무

많이 올랐거든요.

>> 그렇죠. 예. 그래서 여기서 막 더

급등을 하지는 않을 것 같고 그냥

정말 천천히 우상향을 하지 않을까?

그런데 만약에 천천히 우상향을 하는데

외곽까지 막 그 불길이 번진다

그러면은 하락장을 대비해야 됩니다.

근데 하락장 대비가 뭐냐면

유주택자분들 같은 경우에는 하락장때는

무조건 갈아타게 하셔야 돼요.

>> 하락장제 갈아타기

>> 하락장 갈아타게야 됩니다. 그래서

유주탁자분들한테는 하락장이 되게

찬스예요. 저 같은 경우도

1주택자인데 하락장을 늘 기다립니다.

더 좋은 걸 싸게 잡으려고.

>> 안 그래. 책에서 나오던데 하락장 때

왜 갈아타게 해야 되는 거죠?

>> 비싼게 더 많이 떨어지기 때문입니다.

그래서 항상 우리가 뭐 집값이 올라서

좋다 하는데 사실은 그게 좋은게

아니라 만약에 내게 2억이 올랐는데

상급지가 더 많이 오르면 아무 의미가

없는 거예요. 그래서 내 직각과

상급지가 좁혀지는게 의미가 있거든요.

그래서 내가 약간 입지 가치가 미래

가치가 있는 것을 선점을 해서

상급지를 따라잡을 수 있는 곳을 사는

방법 하나. 그리고 하락장 때

좁혀지는 그 기회를 잡는 것 하나.이

두 개가 포인트입니다.

>> 네. 그래서요 두 가지를 한번 잘

공략하시면은 상급지로 생각보다 빨리

갈 수 있어요. 성공적인 가라타기금의

핵심 원칙 말씀해 주신 건데 그 외에

또 갈아타기 할 때 뭐 주의상 있을까

한마디로 가격이 이제 조전기 때

상승기 때 갈아타게 아니라 조전기 때

갈아타라는 거고 미리 그럼 아무래도

내가 갈 곳을 좀 반아야겠네.

>> 매일 같이 봐세요. [웃음]

>> 아 보고 계세요?

>> 어 저는 매일 보고 있죠. 아,

>> 매일 보고 있고 매물도 어떤 매물이

있는지 매일 보고 있고 그래야 적정

시세를 알 수 있고

>> 어, 시세를 알고

>> 예. 그리고 내 아파트와의 차이가

지금 예를 들어서 뭐가 5억 차이다.

>> 예. 근데 이게 어 갑자기 좀

조정장이 와서 내 거는 2억 빠졌는데

저기는 3억 빠졌다 그러면은 4억

차이로 줄어들어요. 그러면은 그때

실행하는 겁니다. 그런데 제가 늘

말씀드리는게 황금성이라는 단어인데

>> 조정장이나 하락장 때는 거래가 잘 안

돼요. 그렇지만 거래가 잘되는

아파트는 황금성이 좋은 아파트는

하락장 때도 거래가 언제나 잘됩니다.

네. 그래서 환금성 좋은지를 꼭

확인하셔야 돼요.

>> 황금성이 좋은 거는 아무래도 뭐

입지도 있고 대단세대 이상이 대단지를

보라는 의미일까요? 정확하게 어떤

>> 세대수가 적어도 거래가 잘 되는

아파트들이 있거든요.

>> 네. 그래서 금성이 좋은지 안

좋은지를 보려면

>> 하락장 때 거래가 많은가 이거를

보셔야 돼요. 예. 그래서 이렇게 뭐

네이버 부동산 보면은 그래프 이렇게

점점점 찍혀 있는데요 하락장 점이 안

찍혀 있는 것도 있어요. 근데 그런

것들은 어 미래에 하락장때 갈아타길

못 해요. 그런데 어 하락장때도 점이

많이 찍혀 있는 곳은 언제든지 할 수

있다는 뜻입니다.

>> 하락장때 점이 많이 찍힌다는 거는 좀

뭐 다르게 생각하면이 집에 가고

싶었던 대기 수요들이 좀 많이

있었다고 받아들이면 되는 거예요.

>> 맞습니다. 예. 그래서 어 여기 집값

최고점 대비 떨어졌네 떨어졌네 하니까

빨리 사야겠다라고 해서 막 이렇게

달려드는 수요가 늘 많은 거죠. 그럼

1주택자분들한테 도움이 되는 저도

여러분 1주택자라서 하나 더 여쭤보면

그럼 이제이 가격 차이가 줄어들 때

살라한 건데 어느 정도 [웃음] 예를

들어 내가 차이가 원래 한 뭐 5억

10억이었어. 근데 뭐 7억 6억

2억 줄어드는데 계속 줄르다가 언젠가

다시 벌어질 거잖아요. 그래서

사람들은 어쨌든 요거 딱 최저점을

맞추고 싶을 텐데. 아, 이거는

정확한 답은 없어요. 정확한 답은

없고 보통 일반적으로 어, 고점 대비

20% 정도 떨어지면 그때는 저는

잡으라고 말씀드립니다.이 책에도

말씀드렸는데이 30%까지는 떨어지는

일이 잘 없거든요. 그래서

>> 고점 대비해.

>> 예. 30% 떨어지려면은 진짜 막 막

해고가 많아야 되고 기업들이 도산해야

되고 막 이런 수준이기 때문에 20%

정도 내 것도 20% 떨어지고

상급지도 20% 떨어졌다 그러면은

그때는 빨리 움직이셔야 됩니다.

>> 그러면 그 단지에 이제 20% 떨어진

걸 살 때 그냥 어쨌든 그 단지에

가는게 중요한 거니까 사면 아무것

사도 되는 건지 아니면 그때 뭐 RR

로얄 동의 로얄 층 이것까지 노리는게

좋은 건지

>> 어 이왕이면 그렇게 사는게 좋긴

한데요. 근데 하락장 때는 사실 내가

볼 수 있는 매물이 많아져요. 선택할

수 있는 여지가 많아지기 때문에

선택할 수 있고 그리고 아파트를 최소

한 다섯 개는 보고 있어야 됩니다.

그래서 예를 들어서 내가 10억짜리

아파트를 가지고 있다 그러면은

15억짜리 아파트를 평상시에 한 열

개 정도 보고 있어야 됩니다.

>> 가고 싶은

>> 맞아요.

>> 이게 같은 아파트가 아니라 다른

아파트 단지에서 열 개 거겠죠?

>> 예. 그리고 본격적으로 만약에

하락장이 좀 조정장이 오기 시작했다

그러면 그 중에서 다섯 개를 추인

다음에 거기서 어 매물을 좀 선택해야

돼요. 진짜 싸게 나온 매물을 내가

탁 잡아야 됩니다.

>> 그럼 지금 송유구 작가님은 그

하락장에 기다리고 있다고 보면

될까요? 언제 올지 모르지만 근데

지금부터 준비해야 된다. 아

평상시에도 늘 준비해야 됩니다.

그래서 제가 지난 하락장 때도

갈아타게 했고 뭐 지진한 하락장 때도

갈아타게 했고 항상 전 그렇게 해

왔어요. 아주 1주택자분들에게 꿀팁이

되지 않을까 싶은데. 자, 공급

부족과 또 세금 인상 압박이 동시에

겹친 현 부동산 시장 구조가 과거의

폭등기와 비교했을때는 어떤 유사점과

차이점이 있을까요? 금리가 매우

낮았고 그리고 그때도 유동성이 많은

근데 지난 시장하고 약간 좀 비슷한

거 같아요. 거의 비슷한 분위기로

흘러가고 있고 그리고 우리가 지금

금리에는 어느 정도 적응을 했어요.

4% 5% 때는 이미 적응을 해

버렸고 그리고 유정성이 넘치는 것도

비슷하고 공급이 적은 것도 비슷하고

근데 지금은 더 약간 걱정이 되는게

말씀드렸다시피 어 전월세가 없는 거

이게 또 시장을 한 단계 더

밀어붙이고 있어서 그 점이 저는 약간

걱정이 됩니다. 아, 왜냐면 저도

무주택자인 시절이 있었고 저도 월세를

거의 한 10년 살았거든요. 그러면서

되게 막 이사를 많이 다녔어요. 그

과정 중에서 어, 되게 힘든 과정들이

있었기 때문에 사회 초년생이나

아니면은 뭔가 지금 내집말을 하시려는

분들께 되게 압박이 될 수 있다고

보는데 그 부분이 약간 좀 동질감이

느껴져서 이렇게 어, 매물이 없는

상승장은 아, 저도 그렇게 좋게 보고

있지 않. 자, 또 서울 매물이 두

달 만에 1.6만 채 약 한 12%

정도 사라졌다고 하더라고요. 양도수의

중가 재개와 세제 계평 감으로 매물

잔김이 심화되는데 이게 시장에는 어떤

신호일까요?

>> 어, 물건을 안 내놓게 되는 건 어쩔

수가 없어요. 예를 들어서 뭐 양도세

중과가 된다 이렇게 해 버리면

사람들이 팔 이유가 없어지거든요.

>> 네. 그러면 그냥 어, 다음 뭐

정권이 바뀌든 정책이 바뀌든 뭐 이거

풀릴 때까지 기다릴 수밖에 없거든요.

그러다 보니까 잠길 수밖에 없죠.

그래서 가장 좋은 정책은 뭐냐면 그냥

다 풀어 주는 겁니다. 다 풀어져서

원래 그냥 꽁꽁 싸매고 있던 사람들이

막 던져야 돼요. 어, 지금 야,

지금 아니면 안 돼 하면서 그냥 막

이렇게 던져야만이 시세가 뚝뚝 떨어질

수고 있다고 보거든요. 그래서

지금처럼 이렇게 꽉 이렇게 움추려들고

있는 시장에서는이 매물이 앞으로 저는

더 줄어들 거라고 봅니다. 다 풀어야

되는데 왜 이렇게 정보는 늘 묶어요?

정보도 이유는 있을 거잖아요.

>> 근데 [콧방귀] 이게 쉽지 않은 게

>> 푸는 순간 사실 한동안은 급등장이

있을 거거든요.

>> 그렇죠?

>> 예. 왜냐면 수요가 갑자기 확

들려되기 때문에. 근데 그 시기만 딱

넘으면은 어 공급이 너무 많아져서 어

하락장이 좀 올 거라 보고 있어요.

예. 그런데 이게 만약에 이걸 풀어

버리면 또 정부 입장에서는 뭔가 뭐

자산가들에게 더 배불려 주는 그런

행동을 하는 거 같고 그렇기 때문에

풀기는 쉽지 않다고 봅니다.

>> 또 집이 사라진 이유 중에 하나가

토재가 실거주 의무로 갭 투자를

막지만 동시에 전호셀 물건까지 함께

사라지게 만드는데 집이 팔릴 때마다

전 세계가 사라지는 구조인 거죠.

요거 어떻게 풀어야 할까? 도대체

>> 개자는 좀 풀어주면 좋지 않을까?

예. 왜냐면 개투자라는게 사실 나쁜

거라기보다는 전세를 하나 제공하는

셈이 되기 때문에 어 저는 그게

선순한 역할을 해 왔다고 보거든요.

근데 지금 뭐 갭투자 하는 사람이

워낙 없다 보니까 전세 매물이 있을

수가 없어요. 예. 그래서 토재를

지정해 버리면 그 토재 내에 있는

곳들은 전세 매물이 더 없고 월세

매물 더 없고 네. 이렇게 되는

거죠. 갭투자 관련해서요 희구

작가님께서 나의 첫 번째 부동산

교과서 총했을 1위요 책에서도

나오는게 처음에 이제 여기에 초고수와

초보라 이제 어떻게 보면 초고수가

송희구 작가님이 본인이 빙하신 거

같고 그다음에 초보라

초보이신 분이 아마 송구 작가님

찾아온 수많은 상담을 받은 분들을

하나로 응한 거 같은데 거기서도 이제

거주와 투자를 분리하는 것과 실거주

집을 사고 싶어하는 초보라 이제 여기

있는 주인공이라고 해야 될까요? 그거

나오잖아요. 그걸 좀 많은 분들에게

좀 얘기해 준다. 어떤 많은 분들은

그냥 갭투자 그냥 이렇게만 좀이

단어가 주는 어감 자체가 되게

부정적인 느낌이 있어요. 근데 이것

또한 집을 사는 수단의 하나인 건데

>> 이게 내가 실고주할 때 어느 정도

어떤 차이가 있는 거죠?

>> 내가 실거주를 하게 되면 주택 담보들

대출해서 들어가게 됩니다.

>> 그러면은 내가 대출 이자를 내게

되죠. 그런데 내가 예를 들어서

관사나 기숙사나 사택에 살고 있을 때

어 집을 한채 사고 싶은데 나는

관사가 이미 있어. 살 곳이 있어.

근데 내가 이거를 언젠가 나와야 되게

되면은 집을 필요하게 되는데 그때

가서 사게 되면 너무 비싸질 것

같아. 그래서 한 채를 미리 사 두는

겁니다. 또는 내가 예를 들어서

지금은 경기도에 살고 있는데 부산으로

나는 언젠가 다시 갈 거야. 그러면은

부산집을 미리 사두고 싶다라고 하면

전 새끼거나 사두는 거거든요. 그래서

이런 미리 사두는 개념이라고 보시면

되겠습니다. 네. 이미지 뜨고 있을

텐데. 근데 이게 대출가 원리금 상한

월세 보증금 월세 매달 나가는 돈에서

꽤 금액 차이가 크더라고요.

>> 어 맞아요. 그래서 주택 담보들 대출

받게 되면은 내가 어쨌든 몇 억에

대출을 받게 되면 이자랑 원리금

사군이 꽤 크지만 전세를 끼고 사면은

전세라는 그 레버리지를 활용할 수

있기 때문에 내가 그냥 다른 데서

거주하게 되면은이 대출이 없는 경우가

많거든요. 그렇게 되면 월 매달 내가

적응할 수 있는 그 금액이 더

많아지겠죠. 음.

>> 그러면 또 더빨리 갈아타기도 할 수

있고 다른 주식자도 할 수 있고네

요런 장점이 있습니다.

>> 그요 부분에서 저는 또 성구

작가님이이 분야의 전문가시니까 한

가지 그냥 궁금한게 그래 저는

1주택은 이렇게 갭투자하는 것도

그분의 하나의 어쨌든 내집 마련을

위한 아주 중요한 방법이라

생각하거든요. 근데 이제 대한민국에서

갭투자라는 단어가 1주 택자만 했으면

이렇게 부정적인 어감이 안 됐을

거야. 어, 맞아요.

>> 특정 몇 명의 사람들이 갭투자를 그

어느 정도가 아니라 너무 많이

해버리니까 많은 분들이 거기서 이게

단어가 부정적으로 쓰인 거 같다는

생각 하거든요. 저는 갭 투자가

잘못됐다기보다 이거를 너무 많이 뭐

몇 백치 아니면 진짜 몇 천치 하는

사람도 있었잖아요. 좀 그래서 아

이게 적당한 선이라게 있는 건데 그런

부분에서이 단어가 그렇게 되지

않았을까? 사람들의 인식. 어떻게

생각하세요?

>> 네. 저도 그런 걸 보면서 이게 뭐

갭투자 잘못해서 전세금 못 돌려 주신

분들 생각보다 많거든요. 네. 이런

분들 때문에 괜히 어 한채 사둔

1주택자들이 되게 피해를 보고 있다고

생각해요. 그래서 예를 들어서 그냥

일반적으로 뭐 러닝을 한다라고 했을

때 그냥 러닝하는 사람들은 괜찮은데

그렇죠.

>> 막 피해 주면서 러닝하는 사람들도

있잖아요.

>> 아 그렇지. 러닝 크루도 다 나쁜게

아니라 뭐 3열 4열로 막 뛰어서 막

행인들을 막 방해하고 비키세요 막

이런. 그래서 이런 그 소수 때문에

다수가 오해를 받게 되는 네. 이런

거는 좋지 않다고 봐요.

>> 그래서 여러분들이 어쨌든 갭투자도

집을 살 수 있는 방법 중에 하나라고

저 알려 주는게 좀 왜냐면 우리가

그냥 유튜브라든가 영상만 보면

갭투장은 그냥 잘못된 거고 그런

건데이 책을 보니까 좀 그런 걸 알

수 있어서 좋았는데 규제도 안

통한다는 말이 나오는데 수요 억제

중심 정책이 오히려 똘똘한 한체

선호를 강화한다는 지적을

동의하시나요? 어, 이거는 뭐 당연히

동의합니다. 예를 들어서 나는 서울에

한채 사두고 그냥 뭐 어, 나는

부산이 좋으니까 부산 가끔 해운데

놀러 가서 내가 쓸 집이 하나

필요하다. 그래서 부산이 한 채 또

사 줄 수도 있거든요. 근데 만약에

이게 딱 규제가 다주택자 규제가 묶여

버리면 어, 나는 지금 부산에 하나

살돈을 그냥 서울에서 더 좋은 거 사

버리자. 이렇게 되게 되는 겁니다.

네. 그렇게 되면은 또 시장이 묶길

수밖에 없죠.

>> 해용대 집값이 예전 같지 않던데요.

>> 예전 같지 않죠. 이거이 똘똘 한재

한 집 정책 때문이에요.

>> 맞아요. 그래서 예전에는 부산에 있는

핵심 집세가 분당하고 되게 비슷하게

갔거든요. 근데 지금은 광명보다

저렴합니다.

>> 제가 봤을 때 조만간 수지랑 비슷해질

것 같아요. 그래서 요거를 약간 조금

풀어 주면은 광역시라도이 어쨌든

수도권을 제외한 나머지는 한채 사도

괜찮다라는 정책을 풀어 주면은

오히려이 지방 시장이 더 활성화가 될

거 같아요. 어떻게 전문가 입장에서

봤을 때는 나중에 그런 것들이 좀

풀어질 거 같으세 아니 앞으로도 그냥

집은 사는 곳이지 해서 똘똘한요

분위기를 계속 할까? 이게 사실 지난

정권 때도 그랬고 계속 이어진

거잖아요.

>> 맞아요. 맞아요. 이거는 그 어떤

정권이든 상관없이 다주택자를 권하게

되는 순간 약간 이미지가 안

좋아져요.

>> 예. 그래서 이거는 당분간은 바뀌기

어렵지 않을까 봅니다.

>> 자, 공급 부족도 여쭤봐야는데 전국

아파트 입주 물량이 2024년에

32만 올해 17.5만 1.5만

가구로 반토만 갖고 서울은 1.9만

가구뿐이라고 하는데 공급 부족이 지금

집값의 가장 근본적인 원인인가요?

공급 부족은 사실은 늘 있어 왔고요.

어 공급 부족 플러스 토제 플러스 뭐

각종 규제가 다 묶긴게 이게 좀

문제가 되고 있다고 보고요. 그리고

또 하나는 공급이 왜 부족하냐면

요구하는 것들이 너무 많아요. 예를

들어서 아파트를 하나 짓는데 거기에

그 동네의 무슨 노인정을 크게

지으라고 합니다. 이렇게 하면은

아파트 주민들은 별로 안 좋아할

수밖에 없거든요. 아니, 내가 지금

내 돈 들여서 재건축을 하는데

재개발을 하는데 왜 여기다가이 큰

노인정, 마을 노인정을 여기다 왜

지어야 돼? 뭐 말이 좋아서 데이케어

센터지. 사실 큰 노인정이거든요.

이거를 지어라. 그리고 이거를

운영해라고 이렇게 하기 때문에 재건축

그리고 재개발이 소유주 입장대에서는

야, 우리 이럴 거면 안 해라고

나오고 있고 그리고 또 이런 어떤

고도 제한이라든지 어떤 뭐 소셜 믹스

이런 것들 때문에

>> 소셜 믹스가 뭐죠?

>> 임대 세대를 많이 넣어라 이겁니다.

임대 세대 많이. 그래서 이게 지금

서울시에서 되게 이거를 쭉 고수해

왔거든요. 그래서 이거를 약간 좀

풀어 줄 필요가 있어요. 그래서 뭐

예를 들면 과거에는 임대동을 따로

지었어요. 근데 지금은 로얄동,

로얄층에도 임대 세대를 넣어라. 이게

지금 강화되고 있습니다. 네. 그래서

요거를 조금 풀지 않으면 재건축

재개발은 되기가 쉽지 않아요.

>> 네. 혹시나 많은 분들이 김자가 지금

그것도 모르냐고 하실까 봐 저도 알고

있지만 [웃음]

많은 분들이 모르실 수 있어서

여쭤봤습니다.

>> 자, 2027년에서 29년 서울

연평균 예상 입주 물량이 1만 가오고

적정 물량 4.7만에 1/4 수준인데

공급 감뭄 이거 얼마나 오래 가는지

제가 알고 있기로는 29년까지는

어떻게 할 수 없는 상황이라고

들었는데

>> 이건 향후 한 10년간은 어렵지

않을까? 최소.

>> 어, 지금 정권 시작했잖아요. 근데도

안 되는 거예요.

>> 예, 안 될 거 같아요. 예. 왜냐면

공사비가 많이 오른게 가장 문제긴

합니다. 그래서 제일 문제가 되는

거는 사실 결국엔 돈이거든요. 그래서

예를 들어서 재개발을 해야 그 물량이

확 늘어나요. 빌라가 갑자기 고층이

되니까. 그런데 문제가 뭐냐면 어떤

규제 뭐 이런 것도 있지만 더 중요한

거는 추가 분담금이 늘어났어요.

예전에는 3억이면은 내가 84제곱

받을 수 있었는데 지금은 5억을

내라는 겁니다. 이렇게 되면은 나

5억 못 내. 나 낼 돈 없어.

이렇게 되면 그냥 지연 거예요. 이게

가장 큰 영향이긴 합니다. 그래서

재건축이나 재개발은 사실 빨리빨리

하는게 더 이득이에요. 예. 그래서

내가 빨리 재건축해서 새 아파트를

봐서 어 시세 차익을 보고 딴 데로

넘어가는 이런 속도전이기 때문에 지금

공사비가 비싸다고 해서 멈춰 버리면

미래엔 더 비싸지거든요. 그래서 지금

빨리빨리 하는게 좋습니다.

>> 말씀하신 전문가들은 재건축 재개발전

정비 사업 정상화 상기 신도시 속도를

회법으로 꼽는데 현실적 공급이 빨라질

수 있나요? 그러면

>> 없습니다. 네. 없고 3기 신도시도

제한이 있을 수밖에 없는게 어삼기

신도시 같은 경우는 교통이 안 좋은

곳들이 생각보다 많아요. 왕숙이나

교산 같은 곳들 이런 곳들이 지금

대중 교통이 하나도 없거든요. 뭐

이런 곳들이 들어온다고 해서 서울

지값이 잡히거나 그러진 않습니다.

>> 그리고 말씀하신 공사비 상승과

PFV로 신규 착공까지 줄었는데

공급이 실제로 실제 입주로

이어지기까지 5에서 7년 그 사이면

공급 공백은 어떻게 매우 쉽지

않습니다. 예. 공급은 어떻게 방법이

없어요. 방법이 없고 진짜 그냥

공급을 많이 하려면 지금 현재

소유지들이 현재 살고 있는 사람들이

팔기 매물을 내놔야 되는데 그러려면은

하락장이 강하게 온다든지 아니면은

규제가 다 풀려 버려서 양도세를 내가

별로 안 내서 어 두둑히 돈을 챙길

수 있다든지요 두 개밖에 없습니다.

예. 근데이 두 개도 쉽지가 않아요.

예. 이거를 과연 할 수 있을까

하면은 어 쉽지 않습니다.

>> 그러면 지금 어쨌든 향후 한 5에서

10년 사이에 공급이 쉽지 않다고

생각하시는 거잖아요. 앞으로 공급이

계속 주어들고 싶지 않은데 그러면

나중에 또 조정장 기다리고 있다고

말씀하셔서 어떤 경우에 조정장이 올

수 있는 거예요 앞으로

>> 조정장이나 하락장이 오려면 두 가지

원인이 가장 중요한데요. 그때 첫

번째는 안오르던 곳까지 오를 때

2021년에 안 오르던 곳까지 정말

지방 곳곳 구석구석까지 다

올랐거든요. 그래서 뭐 뭐 진짜

7천만 원짜리가 갑자기 1억 5천이

되고 막 이랬어요.

>> 맞습니다. 여러분, 그래서 제가 포모

가서 집을 샀습니다. [웃음]

최고점이에.

>> 그래서 이런 경우가 온다면 어떤

트리거만 탁 발생하면 하락장이 바로

와요. 2021년 트리거는 바로 금리

인상이었고 금리인상이었죠.

>> 만약에 또 그 전국 곳곳까지 다

오르게 되어서 어떤 트리거 어떤

트리거가 될지 모르겠어요. 그

트리거가 온다면은 하락장이 바로 오게

됩니다. 그리고 또 하나의 주요한

원인은 소득이 줄었을 때

>> 소득이 줄었을 때

>> 예. 회사들이 부도가 나서 사람들이

실직을 하면서 소득이 줄어드는 경우

이렇게 되면은 장기 하락장이 이어지게

됩니다. 그 첫 번째 말했던 전국이

다 올랐을 때 떨어지는 경우는 그때는

사실은 경제에는 아무 영향이 없어요.

그런데 포득이 줄었다는 것은 경제

치명적인 문제가 있다는 거기 때문에

이때는 하락장이 길게 갑니다.

그래서이 두 가지 요인이 가장

중요해요. 정확하게는 안 오른 곳도

올랐을 때 그다음에 소득이 줄었을 때

근데 지금 상황을 놓고 보면 전국이

다 오른 것도 아니고 그다음에 소득은

오히려 이제 늘잖아요.

>> 아직은 그런 기미가 안 보이는 거

같은데요.

>> 근데 이게 위기라는게 항상 갑자기

오거든요. 예. 위기는 갑자기 오지.

우리 교통사고가 갑자기 나잖아요.

그래서 위기는 갑자기 오기 때문에

지금 막 반도체 호황이다라고 막

그렇게 좋아할 때가 어찌 보면은 더

위험한 식일 수도 있어요. 그래서

너무 사람들이 다 긍정론에 취해 있을

때 그때 어떤 트리거만 탁 발생하게

되면은 바로 꺾일 수 있습니다. 근데

이번에 제 작가님께서 나의 첫 번째

부동산 교서 요거 쓰셨잖아요. 어떤

사람들을 대상으로이 책을 쓰신가?

사실 저는이 책을 보면서 제가 이제

21년에 집을 살 때 그때 책에 되게

와닿 문장이 되게 많았어요. 어쨌든

뭐 외로웠죠.

>> 네.

>> 실제로 거기 갈로해 놓고 무서웠죠.

어 그런 이제 부동산 고수가 부동산

이제 초보한테 막 알려주고 하는데

그리고 마지막에 이제 주인공이 집을

사면서 이렇게 이제 엔딩이 나는 건데

어떤 독자들 대상으로이 책을 준비하신

걸까요? 어, 저 진짜 초보분들 진

아무것도 모르시는 분들부터 해서 나는

공부를 좀 했다고 하는데 뭔가 아직

잘 모르겠으신 분들 그런 분들께 그런

분들을 위해서 썼죠. 예. 그리고 또

1주택자이신 분들도 그냥 얼떨결에

내집마련 한 분들도 있는데 대부분이

내집마련을 하고 내가 왜 이걸 샀지?

이런 후회를 되게 많이 하거든요.

그래서 다음에 갈아타게 하실 때 그런

후회는 안 했으면 좋겠다라는 의미에서

썼습니다.

>> 그리고 또 한 가지 궁금한게 작가님이

문화센터 강의하시잖아요.

>> 네. 문화센터 강의가 되게 품절인

걸로 제가 유명한 걸 알고 있고

그다음에 품절인 걸 또 뭐였죠,

중고래나 그런 데서 막 사람들이

사서까지 막 들으려고 하는 걸로

아는데 강년이 보통 몇 시간이에요?

어 보통 강의는 한시간이고

>> 뒤에 끝나고 상담인가 뭐 그걸 엄청

오래 하던데.

>> 네. 계획 상담 다 해 드리고

있어요. 사실 이거는 강의에 포함이

아니거든요.

>> 그러니까

>> 그걸 전부 다 해 드리는 거 아니에

그냥 시간 남으면 뭐 한두시 한 정도

해 준다는 의미예요.

>> 어제 11시에 끝났습니다. 밤

11시에.

>> 그러니까 제가 어저께 촬영 관련는데

지문지 보내고 아침 뭐 일찍 보냈는데

밤에 하긴해 몇 시에 강의연이었는데

>> 어 11시 시작인데

>> 몇 시에 끝났어요? 11시에

끝났어요.

>> 그러니까 당위 자체는

>> 당위 자체는 11시에 시작해서

12시에 끝났어요.

>> 12시에 끝나고 그 12시부터 저녁

11시까지

>> 맞아요.

>> 어디서 상담을 해요?

>> 어 그냥 그 문화 센터 그 홀에서

>> 홀 아

>> 그럼 그 홀에서도 뒤에 일정을 다

비어 넣어 왔던 거예요?

>> 맞아요. 그래서 제가 문화 센터 그

담당자분들께 저는 상담을 다 해

드리기 때문에이 뒷시간은 꼭 비워

주셔야 됩니다라고 그렇게 항상

말씀드려요.

>> 아니 근데 그 돈 받고 하는 거

아니잖아요.

>> 아니죠.

>> 왜 그렇게까지 해 주는 거예요? 저는

그게 너무 궁금했어. 그래서 처음에는

저도 이제 소용 작가 술을 몇 번

마시다가 뭐 한다기를 어이 친구 뭐

좀 착한 척을 하려는 친구가 했는데

이게 시간이 쌓이다 보면이 사람이

진정성이 보이잖아요. 계속 하는

거면서 어이 사람은 어쨌든 내가 집을

마련할 때 아니면 내가 힘든 시절에

있어서 그 힘든 마음을 알기 때문에

사람들의 그 내집 마련을 좀 진짜

진심으로 좀 도와주고 싶은 마음이

있는 건가 뭐 그런 생각이

들더라고요.

>> 맞아. 그게 첫 번째고 그리고 두

번째는 요즘 이런 강의가 되게

비싸요. 막 몇십만 원, 몇백만 원씩

하면 상담도 비싸고.

>> 예. 그래서 그런 것들을 받고 오시는

분들이 아 조금 아쉬웠다. 그런 분들

잘못 선택했다. 이런 분들 생각보다

많고 하기 때문에 저는 그래도 뭔가

좀 저렴하게 사람들이 접근할 수 있는

방법이 없을까 해서 했던게 문화

센터였죠. 그래야 문화 센터는 좀

비용도 나누고 할 수 있다 보니까.

사실 저도 뭐 제가 혼자 개인 강의를

오픈하고 개인 상담을 좀 비싸게

받으면은 훨씬 큰 수익을 벌 수

있거든요. 그죠?

>> 예. 그래서 그 강의 뭐 하시는

분들이 저를 별로 안 좋아해요. 예.

별로 안 좋아합니다. 너 그렇게 막

상담까지 그렇게 싸게 해 주면

어떡하냐라고 막 그렇게 항의 메일도

오고 하는데 저는 그냥 뭐 제가 과거

어려웠던 시절에 있기 때문에

누군가에게 도움이 되어 드리고자

그렇게 하고 있죠.이 이 상담료라는게

사실 변호사라든가 그런 분들보다

상담료가 비싼 경우 되게 많더라고요.

>> 맞아요.

>> 이게 어떻게 보면 집이라는 네.

>> 그것 때문에 비싸게 받는 건데 어떤

분들은 그만큼 너무나도 컨셉팅을

잘해줘서 받을 만한 가치가 있겠지만

아닌 케이스도 굉장히 많잖아요. 그

투자해서 잘못되는 케이스도 있고.

>> 맞아요. 그래서 그게 좀 안타까웠죠.

그 이게 35,000원인데

>> 뭐가 35,000원이에요?

>> 어, 문화 센터.

>> 아, 문화센터. 1인 그 강의

신청하는 비용 여러분.

>> 맞아. 예. 35,000원인데 그거를

막 15만 원에 중고래 하고 막

그러시더라고요. 제 되게 좀

속상하기도 합니다. 제가 원하는

그런게 아니기 때문에 예. 중고래는

안 하셨으면 좋겠어요.

>> 앞으로도 문화 센터 강의이 또 많이

잡혀 있나요?

>> 예. 잡혀 있죠.

>> 어디가 말 수 있죠.

>> 뭐 롯데 백화점, 현대 백화점,

신세계 백화점 잡혀 있는데 보통

대기가 한 1천명씩 걸려 있어요.

>> 예. 그래서

>> 아 이게 제가 봤을 때 뒤에 몇 시간

또 해 준다는 걸 사람들이 다 아는

거야.

>> 맞아요. 예. 근데 그거 참 오래

기다리시는 분들도 대단하고 또 되게

열심히 사신 분들 되게 많아요.

그리고 또 생각보다 부자분들도 상담을

받으러 옵니다. 그러면 그분들도 나름

다 고민이 있다는 거를 같이 뭐

공감하고 있고

>> 자 서울 아파트 전세 평균 보증금이

6.6억 원 2년세에 1억 원이

올랐더라고요. 물건은 띄고 값은

오르는데 전세나 핵심 원인은 뭐죠?

바로 토지 거래 허가 구역입니다.

토지거래 허가 구역이 뭐 중요한

역할도 하는데 반작용도 있죠. 근데

항상 모든 규제에는이 다 있어요.

모든 규제에는 다 부작용이 있기

때문에

>> 우리가 약을 먹어도 부작용이

있잖아요. 네. 그거랑 똑같습니다.

이건 뭐 정책이 잘됐다 잘못됐다가

아니라 뭐 어떤 수요를 좀 차단하지만

그 외에는 또 반대로 임대 수요가

약간 또 피해를 보는 그런 현상이

벌어지고 있죠.이

>> 정책 얘기하셔서 그럼이 정부가 바라는

대로 지금 분노상이 흘러가고 있는

것까? 아니면 바란대로 안 되었다면

정부가 바라는 그림이 뭐였던 걸까요?

>> 음. 정부가 바라는 그림은 매매가가

일단 어느 정도 상승을 멈추고 뭐

전세가랑 월세가도 그냥 뭐 지금처럼

유지됐으면 좋겠다. 이게 사실 모든

정부의 목적이거든요. 왜냐면 집값이

너무 올라버려도 욕 먹고 떨어져도 욕

>> 그죠. 그러니까 약간의 우상향 바라는

거잖아. 대부분 물가 상승률만큼에

네. 그래서 내가 집을 살 수 있을

때도 너무 부담스럽게 사고 팔 수

있을 때도 그냥 언제든지 팔고요

시장이 가장 사실은 적정한 시장인데

지금 너무 급하게 오르고 있어서

브레이크를 걸었는데 그게 임대 시장에

영향을 미쳤고 근데 또 임대 시장이

또 너무 부족하다 보니까 이게 매매

시장으로 또 들어오고 이게 지금 좀

원하는 대로 가지 않고 있죠.

>> 자, 서울 아파트 월세의 비중이

조사일에 처음으로 50%를 넘겼다고

하더라고요. 전세의 월세화가 이제

고착되는 건가요? 그렇게 보고

있습니다. 이거 만약에 어 우리가

흔히 말하는 전세 레버리 투자, 갭

투자네 이게 있지 않는 이상은 전세

매물이 없을 수밖에 없기 때문에 그냥

매 월세로 갈 수밖에 없어요.

>> 자 그리고또 아파트 전월세는 7%

주고 빌라 등 비아파트는 11%

늘었는데 전세 사기로 깊이하던 빌라로

다시 임차인이 올리는 탈 아파트예요.

현상 이건 어떻게 진단하시 그만큼

그냥 매물이나이 물건이 없기 때문에

그걸로 갈 수밖에 없는 현상일까요?

맞아요. 어쩔 수 없이 그냥 가는

겁니다. 어, 아파트가 너무 비싸다

보니까 빌라로 가는 거고. 어, 근데

주의하셔야 될 점이 그 빌라 같은

경우 전세 사기가 워낙 많아서 전세로

안 가요. 또 월세로 갑니다. 빌라로

갈 때도. 예. 그래서 월세의 비중이

점점점 늘어나고 있고. 어, 또

요즘에 재개발이 속도가 좀 빨라지고

있거든요. 어떤 절차 같은 걸 좀

줄어들고 있어요. 뭐 여전히 소셜

믹스나 이런 것들은 여전히 하긴 한데

절차는 어쨌든 좀 줄고 있습니다.

그래서 속도가 좀 빨아지고 있는데

그렇다 보니까 어, 우리 재개발

상급지 빌랄 사 둘까? 네.

>> 이런 수요도 좀 늘고 있어요. 근데

이거는 저도 좀 추천드리긴 합니다.

어 상급지 재파트 사시 부담스러우신

분들은 재개발 빌라를 사두는 것도

매우 추천드려요.

>> 우리도이 책에서도 그 얘기 나오는데

빌라를 사는 건 추천하지 않지만

빌라를 살 건 무조건 재개발이 될

것인 빌라를 사야 된다고.

>> 맞아요.

>> 그게 어떤 의미에

>> 어 조합 설립 인가가 난 걸 사야

됩니다. 예. 조합 설립 인가가 난

거 말고 어 여기 그냥 재개발 될

거래라는 희망으로만 사면 이거 잘못

물려요. 네. 그리고 특히 요즘에

신축빌라 사기가 많거든요. 신축 빌라

사기가 뭐냐면이 간평 금액은 4억인데

어 6억에 이걸 판매하고요. 이거

4억에 전세 맞출 수 있어요라고

이렇게 설득을 한 건데 이렇게 하다

보면은 어 어 그럼 내 돈 얼마 안

들어가네라고 하게 되면은 나도 모르게

전세 사기범이 돼 버리는 겁니다.

네. 그래서 이런 거 되게 주의하셔야

돼요. 신축빌라.

>> 지금 재개발 사업 진행 순서도 제가

지금 텍스트로 뜨고 있을 텐데이

책에서도 그 고몽과 이모가이

주인공한테 재개발 뭐 하나 빌라

추천해 주잖아요. 그거를 왜 이제

사면 안 되는 거예요? 어, 재개발이

옆에 되는 경우 그 바로 옆에 구역도

왠지 될 거 같다는 믿음이 있거든요.

근데 안 됩니다. 되기는 쉽지

않아요. 그래서 옆에 구역이 되니까이

옆도 되겠지라고 하는 그런 믿음은

갖지 않았으면 좋겠어서이 사례를

넣습니다. 왜냐면 빌라 같은 경우는

아파트와 달리 환금성이 매우

떨어져요.

>> 그래서 이걸 빌라 샀는데 안 팔리면은

내가 다른 집을 또 못 사거든요.

네. 그래서 이거를 주의하시라는

의미에서 썼습니다.

>> 재개발 가능성을 판단할 때 가장

중요한 기준 중에 하나가 바로

노후도라고

>> 노후도죠.

>> 법적으로 30년 이상 된 건축물 일정

비율를 넘어야 재개발을 추진했을 때

이건 어떤 의미죠? 어, 내가 만약에

어떤 빌라 촌이 있는 곳으로 갔는데

신축 빌라가 많다 이러면은 재개발이

안 됩니다. 왜냐면은 신축빌라 그

소유주는 월세 받는게 더 좋거든요.

나는 월세 받으려고 몇십억을 투자해서

건물을 지었는데 이걸 재개발하려고 다

부신다 그러면은 반대할 수밖에

없어요.

>> 네. 그러면은 건물 소유지들이

반대하게 되면은 이게 진행이 안

됩니다. 그래서 이걸 확인하셔야 될게

1층 필로티의 주차장이 있다. 이런

빌라들이 많다. 이런 것들은 재개발이

어렵습니다.

>> 아. 어 일체 필러의 주차장이 없는

>> 없는 곳으로 진짜 막 다 반지아가

있고 빨간 벽돌로 되어 있고 이런

곳들이 어 재개발이 되지 그렇지 않은

곳들은 어려워요. 그래서 막 잠실에

지금 많은 분들이 여기 재개발 될

거라고 해서 빌라들 막 사고

있거든요. 근데 거기 너무 살기가

지금 좋기 때문에

>> 안 돼요. 네. 막 도로도 이미

잘되어 있고 상가도 너무 좋고 빌라도

살기 너무 좋다. 이런 것들은

재개발이 안 됩니다.

>> 그런 것은 조심해야 된다.

>> 자, 이재명 대통령이 근데 전세

대출이 직값 상승의 주범이라며 축소를

예고했는데 전세 대출 더 쪼이면 서민

주거에 어떤 연세 반응이 올까요?

>> 어, 그렇게 되면은 월세화가 좀 더

가속화되겠죠? 네. 월세화가 가속 될

거고. 어, 근데 전세 자금 대출이가

사실 좋지 않은 대출이에요.이 전세

자금 대출은 예전부터 이게 좋지 않은

대출했는데 이게 사실 담보가

없거든요. 그래서 전세자금 대출은

손을 봐도 될 거 같은 그런데 문제는

전세를 구하려던 사람들이 아니 내가

하려고 하는데 왜 갑자기 규제를 하는

거야? 하필 왜 나한테 이런 반발이

과거에도 있었어요. 네. 근데 이게

또 반복될 수도 있습니다.

>> 근데 전세 대출이 치가 상승이 주범

중 하나인 건 맞아요.

>> 주범이라고 볼 순 없고 어느 정도

역할은 할 수 있다고 보죠. 네.

어느 정도 역할을 한다 봅니다.

>> 자, 전세가 상승 그럼 결국 매매가

밀어올리는 지지선이 될까요? 아니면

대출 문턱에 맞게 거래가 위축될까?

어느 쪽으로 갈까요? 어, 둘 다라고

봅니다. 둘 다라고 보고 지금

전세가를 지금 보면 전세가가 말도 안

되게 비싸거든요. 그래서 과거 예를

들어서 1월 달 전세 실거래가가

6억인데 지금 매물 나와 있는 건

7억 5천 막 이런 식이에요. 근데

그것도 없어서 서로 막 하려고

합니다. 그래서 집을 보러 갈 때도

여러 명이 보러 가는데 전세 매물

보러 갈 때 보러가지도 않고 그냥

전세를 계약해 버려요. 그런 현상이

벌어지고 있어서 전세가가 오르게 되면

이게 또 매매가를 지지할 수밖에

없죠. 근데 요즘 월세도 너무 많이

올라서 강북도 월세 뭐 300만

원인데 있다면서 진짜예요?

>> 아 뭐 아무래도 뭐 성동이나 마포나

뭐 그런 광장동 이쪽은 그럴 수

있죠. 그리고 또 성북에 있는 신축

아파트들 이런 것들은 월세가 실제로

그 정도 합니다.

>> 자이 말에 또 이제 세제 개패나

드디어 나올 때가 됐습니다. 여러분

종부세 공정 시장 가액 비율 상향

양도세 뭐 장특공제 축소 등이

거론되고 있는데 정부가 결국에 내놓

카드는 뭐고 세금 올리면 이번엔

집값이 잡힐까요? 만약에 지금 가장

유력한게 실거주 하지 않는 그런

사람들에 대한 장공을 뭐 뭐 안겠다.

요렇게 하게 되면 그 사람들이 또

집을 안 팝니다. 예. 안 팔아요.

그렇게 되면은 또 매물리도 잠깁니다.

예. 그래서 어쨌든 세율을 계속

건드리는 건 그냥 움직일 수 없게

만드는 거기 때문에 오히려 매물을 안

나오게 하는 현상이 벌어져서 또 이게

부작용이 생길 수밖에 없어요.

>> 말씀하신 장특공지 혜택 추소여 비거죽

1주택자 매물 출에 유도하는 방안이

단기적 가격 안정임금의 효과가

있을까요?

>> 얼마 전에 5월 9일까지 뭐 그

다주택자 양도세 요거를 했잖아요.

그때 그 기간에 저렴한 매물들이 많이

나왔습니다.

>> 그러니까요.

>> 예. 근데 그 기간만 좋았어요. 그거

끝나고 나서는 다시 또 확

올라갔습니다. 그래서 이렇게 시를 딱

정해주면 그때까지는 어느 정도 효과가

있겠으나 이게 끝나 버리면 또 그냥

바로 또 반등을 해 버립니다. 그래서

이게 어 실이 어느 정도 정해져

버리는게 너무 약간 단편적인 너무

인스턴트 같은 규제일 수밖에 없죠.

>> 근데 그때를 기다리고 있던 사람은

그때 집을 갈아타기를 하거나 사거나

하더라고. 근가 나오니까.

>> 그럴 수 있어요. 네. 이런 좋은

기회가 됩니다. 네. 그래서 만약에

내집말에는 원하시는 분들은 어 그런

매물들을 잡는 거 되게 괜찮아요.

그래서 다주택자 매물 잡으신 분들

최근에 꽤 괜찮았거든요. 그래서

만약에 이런 규제가 나왔을 때 그런

규제를 잘 한번 활용해 보는 것도 어

내집마련에 도움이 되겠죠.

>> 어쨌든 그때 금매가 났을 때 집 사는

건 괜찮았다라는 거잖아요.

>> 저 궁금한 거 소유 작가님은 나중에

가아타게 한다 말씀하셨잖아요. 그때

왜 금 안 샀어요? 아 저는 그

최근에 매수한지가 얼마 안 됐어요.

예. 기간이 기간이 너무 짧아서 그

취득세를 되게 많이 냈거든요. 근데

취득세를 만약에 또 갈아타게

버리면은이 세금이 너무 많이 나가게

돼요. 그래서 기본적으로 제가

말씀드린게 뭐냐면 한 천만 원당

취득세 1천만 원당 1년 1년 정도는

보시라. 네. 요렇게 말씀드리고

그리고

>> 아 1년 정도 살아라.

>> 맞아요. 1천만 원당 1년. 그러니까

내가 만약에 취득세를 5천만 원

냈으면은 한 최소 5년 정도는 사시라

이렇게 말씀드립니다. 네. 그래서

너무 잦은 가아타기는 세금 유출이

많기 때문에어요 부분은 좀

주의하셔야죠. 지득세 천만 원당 1년

정도. 자, 그리고 또 한국의 부동산

조 총 조세 비율이 OECD

최상위권인 상황에서 정부가 보유스가

낫다고 주장하면 인상을 추진하는

배경은요. 뭐가 맞는 거예요,

도대체?

>> 그래서이 정부에서도 어쨌든 지값이

빨리 오르니까 보유세를 높이면은

사람들이 던지지 않을까

>> 이런 기대를 하고 있죠. 근데 사실은

1주택자 입장에서는 세금이 올라도

다시 무주택자로 가는 일은 없어요.

>> 없죠. 네. 오히려 새로 뭔가 매수를

하시는 분들이 이거 취득세가 두려워서

매수를 좀 멈칫 할 수 있거든요.

네. 그래서 이미 가지고 있는

사람들에게는 저는 큰 타격은 될 거

같지는 않고 근데 다주택지한테는

분명히 타격이 될 겁니다. 예.

그래서 어 저는 뭐 늘 말씀드렸지만

다주택보다는 똘똘한 채로 계속 이렇게

갈아타게 해 나가는게 더 좋은

방법이라고 말씀드리고 있어요.

>> 근데 1주주택자인 분들이 다시

무주택자로 가지 않는 이유는 뭐예요?

심리적으로

>> 안정감. 네. 안정감도 있고 그리고

또 요즘 전세를 가고 싶어도 구할

수도 없고 전세를 오래 살아보신

분들은 알 텐데 집주인 눈치도 봐야

되고 어 다음 계약은 또 어떻게 하지

막 이런 눈치를 계속 스트레스를 이게

2년에 한번 받는게 아니라 거의 쭉

가요. 한 6개월 전 되면은 아 이거

집주인이 어떻게 얘기할까 막 이런

스트레스 받기 때문에

>> 올려 달려는 거 아닐까?

>> 맞아요. 그래서 그런 불확실성 때문에

그냥 사실은 그냥 1주택지를 계속

유지하는 경우가 많죠. 음. 자,

그리고 또 보유세와 양도세를 동시에

강화할 경우에 매물 장기 현상이

심화되어 시장이 매매 거래 마비

국면을 접어도 우려도 당연히 있겠죠.

>> 당연히 있을 수밖에 없습니다. 그래서

만약에 양도세도 손보고 양도세도

강화하게고 보유세도 강화한다면 그때는

더 잠기겠죠.

>> 그러면 이제 잠긴 거는 우리가 예상을

할 텐데 가격은 어떻게 될까요? 실제

이제 정부가 그런 정책들이 펼쳤어요.

매는 당연히 줄어 드리겠죠. 가격은?

어, 가격은 뭐 지금처럼 비슷하게

천천히 우상향을 할 거라고 봐요.

예. 그런데 그게 모든 지역이 다

우상향하는게 아니라 사람들이 좋아하는

곳만 더 오르게 되고 그리고 소득이

있는 사람들은 더 좋은데 그 보유세를

부담하더라도 더 좋은데 가려고 하고

이런 현상이 벌어질 겁니다.

>> 자, 시장 외곡금 최소하게 보유세를

올리는 대신이 양도세 등 거래세를

낮춰주는 테로 확보 전략도 필요한

건가요? 어 매우 중요합니다. 그래서

사람들이 어쨌든 집을 내놔야 되는데

그러려면 양도세가 저렴하다든지 아니면

그런 퇴로가 있다면은 충분히 어느

정도 집가 안정이 기여할 수 있다고

봐요. 왜냐면은 지금 현재 좀 비싼

아파트를 소유하신 분들이 연세가

많으신 분들이 많거든요.

>> 그런 분들은 나는 현금을 좀 확보하고

약간 저렴한 데로 가고 싶어 했는데

양도세가 너무 많다 그러면 안

갑니다. 근데 양도세가 줄어들었다

그러면은 좀 이거를 비싼 걸 팔고

절반한 대로 가고 나머지 자금은 뭐

주식을 한다든지 뭐 뭐 다른 걸

하겠죠. 네. 그래서 이걸 좀 테로를

풀어 줄 필요가 있죠.

>> 자, 지금까지 말씀해주신 그 정리하는

질문들을 몇 가지 드리면 수도권

기준으로 무주자분들은 실수유자에게

지금 시점 매수 타이밍인가 아니면

간망 타이밍인가요?

>> 어, 저는 그냥 뭐 시간을 너무 재고

말씀드리진 않고요. 그냥 자기가 살

수 있는 것 중에 뭐 좀 제일 괜찮은

거 매수하시라고 말씀드립니다.

>> 그 이유는요? 이게 하락장이 언제

올지 모르고 그리고 하락장에 와도

얼마나 떨어질지 모르고 그렇기 때문에

그래요. 만약에 내가 지금 안 샀는데

더 올라버렸다 그러면 이게 또 또

놓치게 됩니다. 그렇지만 내가 샀는데

하락장이 왔다. 좀 억울하죠. 하지만

제가 말씀드렸지만 하락장은 가락게

적기라고 말씀드렸기 때문에 그때는

내가 뭔가를 할 수가 있어요. 그렇게

하는게 좋겠습니다. 자, 손유약가님이

추가하신 책에서도 타이밍을

기다리기보다는 지금 내가 살 수 있는

것 중에 가장 좋은 것이 무엇이고

최선의 선택은 무엇인가의 초점을

맞췄습니다.요 이야기를 하시잖아요.

이건 어떤 의미입니까? 아까 말씀하신

거랑 연결되는 거 같아서. 맞아요.

예를 들어서 내가 현금이 한 4억이

있는데 대출을 1억 받아서 5억짜리

산다 그러면은 한 3개월 뒤에

후회합니다. 내가 너무 싼 거 샀네.

현금 대이 너무 싼 거예요. 그래서

내가 현금이 뭐 한 5억이 있으면은

배출 3, 4억을 받아서 한 8,

9억짜리를 사야 돼요. 그래야 상승장

때 더 많은 이득을 챙겨갈 수

있어요. 너무 무리한 대출은 안

되지만 적절한 대출을 활용해야만 걸

살 수 있고요. 그리고 또 하나는

가장 좋은 입질를 사는 건데

>> 자기 기준에서

>> 맞아요.

>> 내가 살 수 있는

>> 맞아요. 예를 들어서 약간 외곽의

신축이 있고 중심지의 구축이 있어요.

근데 외곽의 신축은 커뮤니티 너무 잘

되어 있고 주차용도 너무 좋고 근데

중심제 구축은 막 이중주차하고 근데

이게 시간이 지나면 그 땅값 입지

가치에서 중심집 구축이 더 많이

오르게 됩니다. 그래서요 선택을 좀

잘하셔야 돼요. 나는 그래도 외곽이

신축이 좋아. 하지만 제테크는 조금

내려놔야겠죠. 근데 나는 좀 불편해도

재테크를 좀 더 하고 싶어. 한다면은

중심지 구축으로 가야 됩니다.

>> 그러니까 타이밍을 너무 재기보다 내가

살 수 있는 물건을 막 재는게 더

중요하다는 거군요.

>> 맞습니다.

>> 그래서 책에서 뒤에서도 얼마나 오래

얼마나 강하게 상승장이 이어지고 언제

하락장이 올지 예측하는 것은 애초에

불가능하니까 살아난 거고 아까

말씀드린 대로 평소에 안 오르던

것까지 올랐을 때 그때만 피하면

된다.

>> 어네 맞습니다.

>> 자 그리고 또 한 개 더 여쭤보고

싶은게 방금 전에 이제 뭐 대출 한

1억 받고 샀을 때는 뭐 후회한다

얘기해 주셔서 얼마를 목표로 하면

될까요? 제가 꿈꿀 수 있는 적정한

가격대 아파트를 어떻게 찾는게

좋은가?

않제

그런 기은 세후월 세후에 30년

원리금 상환이 30%가 안 넘는

겁니다. 예를 들어서 맛벌리 부부가

월천을 번다

>> 그러면은 300만 원이 최대 300만

원을 혼자서 번다라고 하면은 90만

원이 최대 요렇게 보고 있어요.

>> 그렇게까지는 집을 사도 괜찮다. 자,

그래서 신혼집을 전세로 살다 10억

오르는 걸 지켜본 무주택자의 후회가

굉장히 큰데 [목을 가다듬음] 반대로

또 상투 잡을까 하는 불안도

크잖아요. 야, 이것 때문에 사실

많은 분들이 내가 언제 집 사야

되냐고 고민하는 거란 말이죠.이

들레마 어떻게 정리해 주고 싶으세요?

이게 제가 사실 제일 많이 듣는

질문이에요. 지금 사도 되나요? 지금

사도 되나요? 그다음에 이거 다음이

뭐냐면 뭐 사야 되나요? 이거든요.

결국에 이거거든요. 그래서 매수

타이밍은 저는 항상 10년 뒤에는

여기가 지금보다 비싸져 있을 것인가?

이것만 보라고 말씀드려요. 어쨌든

과거 2021년에 고점에 물리셨지만

지금은 많이 회복했다니다. [웃음]

>> 고점 다 회복했죠. 너 훌쩍

넘어섰죠. 그 그것처럼 하락장이

끝나고 반등장이 왔을 때 그때 반등을

하면 괜찮아요. 근데 반등을 못하는

건 안 돼요. 제가 계속 강조드렸던게

2023년 초 대비 전혀 오르지

않았다는 거는 반등을 못 한다는

의미입니다. 그런데 2023년 초

대비 천천히 우상향을 해 왔다. 그런

것들은 반등을 잘한다는 의미예요.

예. 그래서 어 내가 언제 살까

이것보다는 이게 만약에 내가 샀는데

하락장이 왔어. 근데 반등을 잘하는

아파트야. 그럼 저는 괜찮다고 봐요.

>> 지금 그와 연결해서 사실 유튜브에는

직값 폭락 얘기하시는 분도 굉장히

많잖아요.이 책에서도 그와 관련해서

이야기가 나오는데 그런 영상을

사람들이 지지하는 이유가 보통 이미

집을 가진 사람에게는 하락 열정이

불안으로 작용하지만 집을 사지 못한

사람들에게는 위안이 된다. 그러면서

자산 시장은 본질적으로 우상하는 흐름

속에서 조금씩 조정되고 하락하는

시기를 반복하는데 그 가정에서 공포를

과장하고 사람들을 평생 무주택자로

전세와 월세에 머물게 하며 자산한

증식의 기회로 놓치게 만드는 것.

그것이야말로 단순한 정보 전달 넘어

사회적 폭력이 될 수 있다. 이런

얘기하시 이거 어떤 의미예요? 제

주변 사람들 말 들어보면 어떤 분의

그 폭락론을 너무 맹신했는데 지금

와서 생각해 보니까 이건 아니었던 거

같다. 내가 너무 편안된 정보만 본

거 같다. 그래서 후회한다라는 분들이

진짜 많아요.

>> 많죠.

>> 예. 그래서 그 분들이 좀 개인적으로

안타깝죠. 왜냐면은 그분들이 뭐

잘못해서 그 말을 믿었던게 아니라 그

말이 되게 설득력이 있거든요.

>> 그렇죠. 다 근이 있어요.

>> 맞아요. 네. 근데 어떠한 사실이

되게 확대하거나 과거에 어떤 거를

대입시켜 버려서 현재 적용시켜 버리기

때문에 되게 뭔가 설득력이 있습니다.

네. 그렇지만 어 자산이라는 것은 어

천천히 뭐 주식도 마찬가지 모든 것이

마찬가지지만 사람들이 좋아하는 자산은

천천히 인플레이션 때문이라도 우상향을

할 수밖에 없어요. 예. 그래서 어

너무 뭐 하락론이나 폭락론을 믿지

않으시면 좋겠습니다. 그래서 그런

우상해 하는 자산은 사아야 된다라는

거 사는게 맞아요.

>> 그게 뭐 전국의 모든 아파트를

얘기하는 건 아니고 지방에서도 핵심지

서울 안에서도 또 좀 더 안에

경기도에서도 좀 안에 말하는 거겠죠.

자 그렇다면 이제 수도권

1주택자분들은 양도세충과 DSL

토재까지 3중 기자 어떻게 돌파해야

될까요? 일단 본질은 변하지가

않고요. 1주택자이신 분들은 어 나는

가라타기 언제 어디로 할까 요것만

하시면 되고요. 그리고 또 하나는

요즘에 규제가 많기 때문에 갈아타기가

쉽지가 않습니다. 배출이 막혀서

그래서 갈아타기를 할 때 실거주를

하고 있는 분들은 투자랑 거주를

분리를 한번 해 볼 필요도 있어요.

제가이 투자 거주 분리를 되게 많이

말씀드리는데 되게 조심스럽긴 합니다.

왜냐면 내가 다른 데서 살고 그리고

한쪽에 자산을 묻어두는 거기 때문에

실거주 만족도가 좋을 수 없어요.

그래서 되게 조심스러운데 근데 이거는

본인의 선택이에요. 그래서 내가

상급지를 가고 싶은데 가기 어렵다면은

나는 저렴한 전세를 옮기고 상급지

재개발 빌라를 하나 사두고네 이런

방식으로 갈아타기를 하는게

지금으로서는 가장 효율적입니다.

>> 그럼 근데 상식 갈아타기 할 때

아까도 얘기해 주시긴 했는데 궁금한게

어느 정도가 됐을 때 갈아타기가 예를

들면 내가 예를 들면 서울에 요즘

평균 아파트가 가기 한 15억 정도

하나요? 15억이라면 16억부터 다

상 나보다 다 비싼 거잖아요. 근데

15억 16억 16억 17억 17억

10 이렇게 다가 수 없잖아. 그럼

뭐 뭐 15억이면 한 20억 정도 갈

수 있을 때 갈아타기를 해야 되는지

뭐 이런 가격대에 따라서 그것도

있을까요?

>> 정확히 1.5배가 미니멈입니다.

>> 아 미니멈.

>> 예. 1.5배는 가야 돼요.

>> 예를 들어서 15억짜리를 팔고

17억짜리로 간다.

>> 이렇게 되면 그냥 세금 낭비예요.

사실 그냥 옆 동네로 살짝 점프하는

거거든요. 그거는 별로 의미가

없어요. 왜냐면은 그런 곳들은 같은

폭으로 움직이기 때문에 이런 것들은

안 갈아타게 하는게 낫고요. 어

상승장 때 확실히 빨리 올라가려면

내가 가진 것보다 1.5배는 가야

됩니다. 그래서 10억짜리를 매도하신

분들은 15억짜리로 가야 의미가

있어요. 20억짜리는 한 20억 후반

때는 최소한 가야 의미가 있습니다.

>> 명쾌하네요. [웃음] 그 명쾌한 내용

나의 첫 번째 부도상 교과서 자세히

나와 있습니다.

>> 그래서 만약에 10억짜리를 팔고 내가

12, 3억으로 간다 이래 버리면은

어 양도세 취득세 내다가 남는게

없어져요.

>> 그렇겠다.

>> 예.

>> 자, 또 연결해서 중가 시장이 오르면

상급지와 격차가 좁혀져 가라타기

수요가 상급지로 붙는다는 분석도

있는데 지금 실수요자분들은 어느

가격대에 노려야 될까요? 어, 지금은

상급지가 오히려 저는 가성비라고 보고

있어요. 왜냐면은 2025년만 해도

2025년 상반기까지만 해도

>> 그때 상급지 난리났어.

>> 그때는 상금 그때는 오히려 그 밑에가

더 가성비였거든요. 지금은 밑에가

워낙 치고 올라왔기 때문에 오히려

지금 대출 교재 때문에 지지부진한

그런 상급지들이 매물이 오히려 더

많습니다. 예. 전세 거기는 전세

매물도 많고 매매 매물도 많아요.

오히려 이쪽에서 가성입니다.

>> 자, 그러면 이제 서울과 경기도

아파트 관련 현재 시점에서 가장

잠재력 있는 세계 지역 좀 꼽아

주신다면요. 거 잘 말씀해

주시잖아요.이 상담할 때도

>> 일단 뭐 변화가 진행 중인 저는

뉴성남 구성남이라고 부르는데 사실은

이젠 구성남이 끝났고 뉴성남이라고

부릅니다.이 이 8호선 라인 산성역

신흥역 단대오거리 모란역요 8호선

라인 요게 되게 좋게 보고 있고

그다음에 광운대역을 포함한 장위

뉴타운 요기가 또이 광북의 강좌로 또

핵심 강좌로 떠오르고 있습니다.

그리고 또 광명이 또 좋죠. 광명

지금 11구역 12구역 막 지어지고

있고 그리고 주공 12 13단지가 또

재건축을 막 하고 있기 때문에 여기는

또이 서쪽의 강자로 또 떠오르고

있습니다.

>> 서울에서는요? 아, 서울에서는 되게

서울은 장위가 포함되고요. 서울은

그리고 어, 좀 뻔하긴 한데 노량진

뭐 너무 좋고요. 그리고 한남류타운

>> 한남뉴타운은 상급지에 새 시대를 여는

그런 너무 좋은 곳이라고 볼 수

있습니다.이

>> 책에서도 이제 급지 얘기가 나오는데

사실 그런 문장이 있었던 거

같아요.이 교통이라든가 학군이라든가

급지라든가 이런게 이제 부도상이

가게를 결정하는 건데 그 모든게

반영되어 있는게 이제 시세라고

하나요? 시세 거기에 사실 모든게 그

대부분 반영되 있다 얘기하는데 우리

뭐 대부분은 부동 있는 분들 서울에

상급지부터 하급지까지 어딘지 다

알잖아요.요 예를 들면 순서라고 해야

될까요? 이거는 앞으로 사실 특별한

일이 있지 않는 이상 거의 변동상이

없다고 보면 될까요?

>> 변동상이 없어요. 네. 그 특히 주거

시장에는 변동상이 없어요. 근데

상업용 부동산은 변동 시장이

있거든요. 왜냐면은 상권은 항상

움직여요. 막 가로수길이 잘됐다가

지금 공실이었다가 지금 성수동이 제일

비싸거든요. 그래서 이런 만약에 근데

성수동이 또 사람들이 너무 대기업들이

많이 들어가서 질려 버린다. 그럼

성수동

>> 죽고 또 딴데 뜨고

>> 맞아요. 근데 상권은 요렇게

돌아다니면서 건물값은 이런 급지가

계속 바뀌긴 하는데이 주거는 안

바뀝니다. 가로수끼이 아무리 공실이

많아도 그 옆에 있는 앞부정은 변하지

않아요. 예. 그래서 어 주거 시장은

거의 변함이 없게 됩니다.

>> 자, 마지막으로 그뭐 올해 하반기

한국 부동산 시장에 찾아 주요 변화랑

투자 기회 한번 집어 주신다면요.

>> 지금 저는 재개발 되게 좋게 보고

있습니다. 네. 그래서 어, 재개발

빌라 같은 경우는 실거주를 안 해도

되거든요. 그래서이 재개발 빌라를

전세 끼고 하나 사 두셔도 되고

아니면 그냥 내가 거기 들어가서

입주하셔도 되고. 그래서요 재개발

빌라 좀 핵심적으로 보시면 좋겠고.

그리고 어떤 규제가 나오든간에 가장

중요한 그 입지 가치와 그리고 언제든

거래가 잘되는 황금성의 가치.이 이

두 개를 딱 중심적으로 본다면

내집마른이나 갈아타기는 실패할 일은

없을 거라 봅니다. 자,

무주택자분들도이 영상 많이 보고 계실

거 같은데 이제 나이 첫 번째 부동산

교육과서 저는이 책을 다 보고 나서

느꼈는게 저도 뭐 이제 작가라는

직업을 가지고 있으니까 아무래도 좀

작가의 시선에서이 사람이 왜이 책을

썼을까 생각을 좀 하게 되잖아요.

그래서이 여기 나오는 초고수라는 이제

주식 그 부동산 고수가 이제 어떻게

보면 송위구 작가님을 빙이한 거 같고

마지막에 또 이제 도서관 이야기도

나오고 하면서 아 송구 작가가 본인

이야기를 한 거고 그다음에 상담받은

사람들은 이제 수많은 상담을 이제

받은 사람들의 궁금해하는 것들을 다

뭉쳐 놓은 거 같아요. 자주 물어보는

거. 그 제 생각에는 아마도 소유구

작가님이 이제 저렴하게 문화 센터에서

강요도 하고 그다음에 더 무료로 또

상담까지 해 주지만 다 해 줄 수가

없잖아요.

>> 예. 맞아요.

>> 작가님이 시 한가 있으니까 근데 사실

사람들이 물어보는 거는 뭐정확히 뭐

사야 되는지는 다 다르겠지만 물어보는

질문은 비슷하니까

>> 그거를 뭉쳐 가지고 이제 기본적으로

여러분들이 물건까지 찾는 건 알아서

해야 되겠지만 그 전까지는 좀요 책을

보고 해결하라는 의미로 책을 내신 거

같은데 수많은 무주택자분들이

불안하기도 하고 또 직값 폭락

이야기에 공포감을 느기도 하고 근데

그 가운데 또 포모로 지금 사고

싶다는 생각도 들기도 하고 여러

마음이 든단 말이죠. 그분들에게 투자

마지막 조언가 뭐 응원히 한마디 해

주신다면

>> 저도 무주택자인 시절이 있었고 그렇기

때문에 되게 상대적 박탈감 이런

것들을 많이 느끼던 시기가 있었는데

그것보다는 남의 신경 쓰지 말고 내가

지금 어 가용한 현금이 얼마고 그리고

대출을 얼마 받을 수 있고 그리고 살

수 있는 것 중에 가장 좋은 급지는

어디인가? 네. 그 급지 내에서도

상품성을 좀 잘 비교해야겠죠.

그래서요 비교해 보는 연습. 요것만

잘한다면은 누구나 잘할 수

있습니다.요 책 본다면이 부동산이

어렵게만 느껴지는게 좀 쉬워질까요?

>> 어, 확실히 쉬워질 거예요.

>> 알겠습니다. 저도 요책 보면서

갈아타기를 준비하도록 하겠습니다.

저도 이제 신혼집에서 이제 사는게

시작됐기 때문에 5년 뒤에 이제

애가들이 이제 좀 클 거잖아요. 아직

애들은 없습니다. [웃음]

>> 이제 만들어야겠죠. 어디로 갈지를.

아, 송유 작가님이 이제 책과

그다음에 오늘 영상을 보면서 아,

나도 지금부터 준비해야 되겠구나. 어

그런 시간을 좀 가져보면 어떨까

싶습니다. 오늘 만손님은 소구

작가님이었습니다. 지금 소중한 시간

함께 해주셔서 정말 감사합니다.

오늘도 김작가했습니다.

고생마셨습니다.네 네. 감사합니다.